Perda de Garantias em Condomínios

Antes de irmos direto ao ponto, considero de extrema importância deixar claro alguns conceitos relacionados a garantias, antes mesmo de falarmos sobre as perdas das garantias oferecidas pelas construtoras ou pelas prestadoras de serviço.

Primeiramente os prazos e condições de garantia entregues pelas construtoras ou prestadoras de serviço, abrangem não apenas construção, mas também as reformas, devendo seguir a norma…

ABNT NBR 17170

Primeira edição

12.12.2022

Edificações — Garantias — Prazos recomendados e diretrizes

Esta norma é relativamente nova, dez de 2022 e veio para minimizar os conflitos entre condomínios e construtoras, uma vez que esta norma deixa claro os direitos e deveres de ambos os lados abrangendo todos os tipos de edificações, e os diversos tipos de uso.

Esta norma segue as diretrizes técnicas existentes na norma NBR 15.575 NORMA DE DESEMPENHO, para as definições de prazos e condições de garantia.

O ponto principal desta norma foi trabalhar e adotar como conceito único o termo “falha”,

DEFINIÇÃO DE FALHA

“Ocorrência que prejudica a utilização do sistema ou do elemento, resultando em desempenho inferior ao requerido”

QUAIS SÃO OS TIPOS DE FALHAS ENCONTRADAS EM UM CONDOMÍNIO?

Não apenas as falhas atribuíveis ao processo de produção de edificações ou de serviços específicos de construção, considerando seus sistemas, componentes e equipamentos (Construtoras e prestadores de serviço), mas também são definidas as falhas decorrentes do mau uso, operação, manutenção e conservação.

Olhando por este prisma, percebemos que esta norma tem uma posição bem neutra com relação à estes dois lados, condomínios x construtoras, colocando que os problemas encontrados em um condomínio, muitas vezes não são de responsabilidade da construtora, acarretando assim as PERDAS DAS GARANTIAS.

Abaixo vemos o prolongamento da vida útil de um sistema, elemento ou componente caso as manutenções preventivas sigam um bom plano de manutenção.

PRAZOS DE GARANTIA X DURABILIDADE

Não é incomum nos depararmos com alguns erros de conceito adotados por alguns síndicos os quais podem comprometer não apenas a garantia como também a durabilidade, vida útil e inclusive comprometer as coberturas de seguro.

Garantia, é apenas um prazo estabelecido para provar ao usuário que aquele elemento sistema ou componente não teve problema de projeto, material, construção, durabilidade e nem desempenho.

Desta forma, os conceitos e definições adotados para a definição dos PRAZOS DE GARANTIA dos bens duráveis não podem ser confundidas com os aspectos de DURABILIDADE destes elementos, sistemas ou componentes.

Ou seja, se um componente qualquer da edificação tiver, por exemplo, um prazo de garantia de 12 meses, não significa que após estes 12 meses o desempenho do componente seja insatisfatório, ficando então a responsabilidade do condomínio de garantir/prolongar sua vida útil e consequentemente não comprometendo inclusive as COBERTURAS DE SEGURO.

Mas infelizmente o que ainda vemos muito em alguns condomínios é um abandono daquele elemento, sistema ou componente, após sua garantia ter expirado.

Apesar de ainda não ser uma lei adotada em todos os municípios, as seguradoras verificam se o condomínio elaborou, implantou, seguiu e evidenciou um bom plano de manutenção antes de cobrirem qualquer caso de sinistro e este fato anda gerando muita dor de cabeça para muitos condomínios.

MAS SE NÃO É LEI, POR QUE DEVO IMPLANTAR UM PLANO DE MANUTENÇÃO?

Toda norma é sugestiva, ou seja, você tem a opção de seguir ou não. Se caso não esteja oferecendo um risco iminente ou se ainda não gerou nenhum tipo de sinistro, o condomínio não precisa seguir, mas…

assume a responsabilidade por esta escolha. Desta forma, em caso de sinistro e processo judicial, a primeira coisa que irão escutar da Vossa excelência será:

“Por que não seguiram a norma?“

A Lei, já deve ser cumprida, com ou sem sinistro, ficando o condomínio à mercê de uma multa e outras penalidades administrativas.

PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL X GARANTIAS

Apesar de não ser explicita uma lei federal com relação a elaboração do plano de manutenção predial, existem outras leis que praticamente obrigam a elaboração, implantação, revisões e evidências deste plano:

• Lei Federal nº 14.327 – Responsabilidade civil sobre a segurança de piscinas.
• Lei Federal Nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000 – Estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade
• Lei Estadual nº 12.526, de 02 de janeiro de 2007 SP estabelece normas para a contenção de enchentes e destinação de águas pluviais.
• Lei Municipal nº 10.770, de 8 de novembro de 1989 em São Paulo-SP – Limpeza e conservação de caixas d`água e reservatórios no município de São Paulo.
• Lei Municipal 16809 2018 de São Paulo-SP – funcionamento dos portões e cancelas automáticas
• Lei Municipal nº 16.870, de 15 de fevereiro de 2018 em São Paulo-SP – Playgrounds
• Lei Municipal 10.518, de 16 de maio de 1988 em São Paulo-SP – obriga a limpeza ou pintura das fachadas no mínimo a cada 5 anos. Existe multa caso a lei não seja cumprida.
• Lei Federal 13.589/2018, de 5 de janeiro de 2018 – Plano de Manutenção Predial do sistema de ar-condicionado (PMOC)
• Na cidade de São Paulo, o RIA (relatório de inspeção anual) é uma exigência do Decreto nº 47.334/2006 e é obrigatório para todos os aparelhos de transporte horizontal ou vertical tipo elevador. 

Podemos concluir que, para o caso dos condomínios, aquele conceito de que o síndico está lá para dar uma ajudinha, está completamente equivocado e ultrapassado, em função de todas as normas e leis que cercam o dia a dia de um condomínio e SIM o síndico é um representante legal e responde por isso.

MAS QUANDO INICIA O PRAZO DE GARANTIA?

A data de emissão do auto de conclusão (por exemplo, habite-se), ou documento equivalente que ateste a conclusão das obras ou dos serviços, é considerada a data de início do prazo de garantia.

COMO FUNCIONAM OS PRAZOS DE GARANTIA?

Os reparos ou substituições realizadas em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, pelos serviços de assistência técnica do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção não alteram e não renovam os prazos e as condições de garantia originais previstas nesta.

Em caso de reparos parciais em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o tempo remanescente do prazo original, o que for maior. Esta garantia se refere à área ou quantidade específica do objeto de reparação ou substituição e não de seu todo.

RELAÇÃO ENTRE AS NORMAS DE GARANTIA E OUTRAS TRÊS NORMAS

Já explicamos qual a relação entre a norma de garantia e a norma de desempenho, agora, para entenderem o que fazer para não perder a garantia das construtoras, ainda devemos explicar qual a relação entre a norma de garantia e outras três normas importantes:

NBR 5674 – PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL

As garantias também estão relacionadas à execução correta dos programas ou planos de manutenção desenvolvidos e realizados pelos proprietários em observância à ABNT NBR 5674.

NBR 14037 – MANUAL DE USO E OPERAÇÃO.

As garantias estão atreladas ao uso e a operação corretas dos sistemas construtivos, componentes e equipamentos, conforme informado e orientado no manual de uso operação e manutenção (NBR 14037).

NBR 16280 – PLANO DE REFORMA EM UNIDADES AUTÔNOMAS

A realização de reformas dentro de unidades autônomas também pode afetar a integridade estrutural do edifício como um todo comprometendo o desempenho e consequentemente afetando a garantia.

Desta maneira, antes de qualquer reforma nos apartamentos, o proprietário deve apresentar ao síndico um Plano de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto com as devidas ART`s ou RRT`s, seguindo as diretrizes da norma NBR 16280

Inclusive, é de extrema importância seguir as diretrizes destas normas, para não correrem o risco de perderem inclusive as coberturas de seguro do apartamento, condomínio ou da residência em questão

ALGUNS ERROS MUITOS COMUNS RELACIONADOS A NBR 16280 – PLANO DE REFORMA EM UNIDADES AUTÔNOMAS

O primeiro deles, é o síndico ter o equivocado conceito de que é responsável apenas pelas áreas comuns do condomínio.

O condomínio é responsável em zelar pela solidez estrutural, e segurança do condomínio como um todo, sendo assim, a responsabilidade do representante legal, síndico, é receber e avaliar o plano de reforma analisando quaisquer riscos oferecidos à estrutura, incêndio, explosão etc.

Outros exemplos muito comuns, que não podem ocorrer em uma reforma.

• Piso da sacada, nivelados com o piso da sala sem prévia análise do engenheiro
• Remoção da Alvenaria estrutural mesmo sem graute
• Má Interpretação do plano de reforma e ART`s

RESUMINDO, as garantias oferecidas pelas construtoras e/ou prestadores de serviço, dependem da correta utilização, incluindo as unidades autônomas e da realização de todas as atividades de uso, operação, conservação e manutenção apresentadas no manual de uso, com a implantação do programa de manutenção. É por este motivo, que antes de fechar alguma obra ou reforma, exija em contrato a entrega deste manual de uso e operação o qual deve seguir as diretrizes da norma NBR 14037

O QUE DEVE CONSTAR NO MANUAL DE USO E OPERAÇÃO E QUAIS SÃO AS CONDIÇÕES DE GARANTIA?

1. os sistemas construtivos e seus componentes, equipamentos e serviços abrangidos pelas garantias;

b) prazos para os itens abrangidos pela garantia legal (solidez – Tabela 1 da Norma NBR 17170) atendendo o que estiver definido na legislação vigente;

c) os prazos de garantia oferecidos pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção: estabelecidos com base nos fatores especificados (TABELA 2 DA NORMA NBR 17170)

d) as condições necessárias para manter o direito às garantias as quais devem estabelecer, as obrigações e responsabilidades dos proprietários e usuários

e) as condições que podem acarretar a perda da garantia;

QUAIS SÃO OS TRÊS TIPOS DIFERENTES DE GARANTIA DENTRO DO UNIVERSO DA CONSTRUÇÃO CIVIL?

• A primeira é com relação à solidez, ou seja, tudo que está relacionado à estrutura, fundação, contenção, estruturas de piso ou estruturas de coberturas. Detalhado na Tabela 1 da Norma NBR 17170 mostrando exatamente qual o sistema, descrição daquele sistema e quais os tipos de falha para cada um deles. Para este tipo de garantia, incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção devem fornecer uma garantia conforme legislação vigente, que no caso do nosso país é de 5 anos, isso caso o condomínio não violar nenhuma orientação contida no manual de uso e operação que esteja relacionada à solidez;

• A segundo tipo de garantia é com relação aos sistemas, elementos e componentes como por exemplo, alvenaria, revestimentos, impermeabilização, caixilharia, reboco, contrapiso, toda parte elétrica e hidráulica etc. Detalhado na Tabela 2 da Norma NBR 17170 mostrando exatamente qual o sistema, descrição daquele sistema e quais os tipos de falha para cada um deles. Para este tipo de garantia, as construtoras ou construtores devem fornecer uma garantia conforme a última coluna desta tabela onde mostram os prazos tecnicamente recomendados os quais seguiram as diretrizes da NBR 15575 NORMA DE DESEMPENHO

Neste trecho da norma, existem detalhes como por exemplo aquelas famosas fissuras que não afetam a segurança ou durabilidade, a literatura técnica aponta a existência das chamadas “fissuras capilares” ou microfissuras.

Esta natureza de fissuras, em qualquer sistema, componente ou elemento construtivo não é abrangida pelas garantias;

• E a terceira forma de garantia é com relação a falhas aparentes e ocorrências em acabamentos, sistemas, componentes e equipamentos cuja identificação deve ser feita no ato da entrega, como por exemplo vidros quebrados, regulagem em dobradiças, amassados, falhas na pintura, manchas, riscos, forro quebrado, ou seja, não precisa ter nenhum conhecimento técnico para identificar a falha e também por ser uma falha que não consiga ficar oculta e ofereça riscos de aumentar com o tempo. Quase ninguém da a devida importância para este tipo de garantia, mas é a mais importante pois se não prestar atenção, você a perde no ato a entrega. Detalhado na Tabela 3 da Norma NBR 17170 mostrando exatamente qual o sistema, descrição daquele sistema e quais os tipos de falhas aparentes para cada um deles.

Se por acaso algum sistema elemento ou componente não se enquadrar explicitamente à nenhuma destas três tabelas (tabela 1,2 ou 3 da NBR17170), cabe à empresa realizadora da obra, adequar ou enquadrar este item específico em um destes três casos deixando muito claro e formalmente descrito em documento.

CUIDADO COM AS GARANTIAS DE EQUIPAMENTOS ENTREGUES JUNTO COM A OBRA

É muito comum a equipe da empresa construtora, comprar equipamentos com bastante antecedência à entrega. Para o construtor, isso é bom para garantir preços, mas para o cliente, isso pode representar um problema pois na data de entrega da obra a garantia pode ter expirado ou próxima a vencer.

Fiquem atentos com isto e exijam garantias estendidas para estes equipamentos

Agora sim. Depois de tantos conceitos, vamos ao ponto principal…

SITUAÇÕES QUE PODEM ACARRETAR A PERDA DE GARANTIA

• Negligenciar e/ou não evidenciar com registros (arquivos com NF, contratos de prestação de serviço de manutenção, romaneios com as últimas manutenções, ordens de serviço especificando os serviços realizados), a limpeza, conservação e implantação de todo um processo de gestão da manutenção dos sistemas elementos e componentes envolvidos na obra em questão, assim como descritos no manual de uso e operação obrigatoriamente entregue pela empresa que realizou a obra (construção e reforma);

• Contratar mão de obra desqualificada e não especializada para a execução das manutenções preventivas, assim como indicado pela empresa que realizou a obra (construção e reforma);

• Troca de qualquer elemento, sistema ou componente original. Se caso a empresa qualificada que realiza a manutenção preventiva identificar esta necessidade, a empresa responsável pela obra deve ser comunicada e o cliente fazer uso do seu direito a garantia;

• Reformas que alterem as características de projeto, construção ou até mesmo as condições de uso, as quais não respeitam as instruções apresentadas no manual de uso e operação, incluindo as condições relacionadas às adaptações para acessibilidade e de ampliação da unidade;

• Reformas que não seguem as diretrizes mínimas contidas na NBR 16280-Reforma em unidades autônomas;

• Não cumprir os prazos e procedimentos incluindo a falta de comunicação adequada (via sistema ou e-mail ou ligação) relacionados à abertura dos chamados (sinistros) com a empresa responsável pela obra. Estes prazos e procedimentos devem estar muito claros no manual de uso e operação;

• Mudanças no entorno da construção em geral, que possam causar impactos (enchentes, alagamentos, construção de estações de trem ou metro etc);

• O impedimento de um representante legal de entrar na unidade ou no condomínio, para averiguar (vistoria técnica) a abertura do chamado(sinistro) atestando sua veracidade, procedência e autenticidade ou até mesmo algum caso imprevisível em que impossibilite a manutenção da garantia oferecida, cabendo a empresa responsável pela obra de construção ou de reforma, prestar o serviço de Assistência Técnica conforme procedimentos previstos no manual.

QUAIS SÃO OS ITENS QUE MAIS DEVEMOS NOS PREOCUPAR COM RELAÇÃO ÀS PERDAS DAS GARANTIAS.

1. Aqueles itens que quase nunca precisamos utilizar como por exemplo combate a incêndio (bomba de incêndio, pressurizadores de escada, central de alarme de incêndio, para raio, DPS etc.). Geralmente estes elementos, sistemas ou componentes são esquecidos, não inclusos dentro de um plano de manutenção preventivo e consequentemente acabam perdendo as garantias das construtoras em algum caso de sinistro.

Mas no caso de para raios, podemos ter a falsa impressão de que não estamos utilizamos, mas o Brasil é campeão mundial de raios justificando assim uma atenção especial assim como para os DPS – dispositivos de proteção contra surtos (descargas atmosféricas) protegendo assim todos os equipamentos eletrônicos)

• O segundo grupo que merece atenção especial na manutenção preventiva, são aqueles que são utilizados com grande frequência como por exemplo elevadores, motores de portão, bombas de recalque de água. A atenção especial deste grupo se justifica pela “FADIGA” em função da grande utilização dos mesmos. Analisando pela grande frequência da utilização deste grupo, uma manutenção corretiva iria prejudicar demais a logística e dia a dia da sua residência além do que, analisando financeiramente, uma manutenção corretiva representa até 5 x mais do que uma preventiva.

• Itens relacionados à explosões e incêndio como por exemplo tubulações de gás, e toda elétrica. Principalmente os sistemas, elementos e componentes que fazem parte de grupo, caso seja provado a negligência de uma manutenção preventiva em algum sinistro, o proprietário ou condomínio, não perde apenas a garantia da construtora, como também a cobertura de seguro

ALGUNS VILÕES NA PERDA DAS GARANTIAS

• Instalação de energia solar ou Fotovoltaica (danos na impermeabilização)
• Quadras em ambientes externos (danos na impermeabilização)
• Troca de revestimentos (sobrecargas)
• Piscinas (sobrecargas)
• Academias (sobrecargas)
• Áreas de estacionamento (sobrecargas)
• Churrasqueiras (sobrecargas e danos na impermeabilização)
• Antenas na cobertura (locação para empresas de telefonia) (sobrecargas e danos na impermeabilização)

POR QUE IMPLANTAR O PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL APESAR E NÃO SER LEI EM ALGUNS ESTADOS E MUNICÍPIOS?

Além de não correr o risco de perder as garantias e/ou as coberturas de seguro, os outros grandes fatores importantes são:

• Antecipar, prever e identificar um potencial problema e/ou minimizar a chance de acontecer, eliminando o efeito surpresa e imprevistos antes que o mesmo vire uma patologia, uma falha ou até mesmo um acidente que possa surgir após a construção de um edifício, além de minimizar os riscos ao patrimônio incluindo o bem-estar dos moradores, funcionários e terceiros (vizinhos, transeuntes e prestadores de serviço e visitantes);
• Evitar o acúmulo de tarefas e necessidades emergenciais de manutenção predial;  
• Proporcionar melhor organização financeira e reduzir riscos de gastos inesperados;
• Reduzir custos a longo, médio e curto prazo com manutenções corretivas;
• Garantir a vida útil de projeto ou do sistema construtivo, respeitando a vida útil dos equipamentos, sistemas e componentes;
• Organizar e evidenciar qualquer inspeção e manutenção preventiva ou corretiva;
• Gerar indicadores de desempenho mensal e anual em busca do melhor custo-benefício – manutenção preditiva;
• Se enquadrar e fazer cumprir normas e Leis municipais, estaduais e federais;
• Organizar o caixa do condomínio para as demandas preventivas e corretivas, sem a necessidade de aumentar a taxa a ser paga pelos moradores e preservar ao máximo o fundo de reserva do condomínio.;
• Previsão orçamentária anual;
• Estipular prioridades baseadas em grau de risco e custo;
• Otimização de recursos como por exemplo tempo e mão de obra;
• Não obstruir rotas de fuga e nem desligar equipamentos de combate ao incêndio.

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