Descreverei as etapas de uma obra desde as premissas de projeto até a escritura definitiva.
Nesta primeira parte nos concentraremos no projeto da construção.
Premissas
Ao contrário do que muita gente acha, a resposta é NÃO!
Não é possível saber o custo de uma obra ou executá-la com qualidade, apenas com os projetos arquitetônicos.
Mas por quê?
A parte de fundação por exemplo representa de 3% a 7% do valor total de uma obra, a estrutura de 12% a 20%, a parte elétrica aproximadamente 8%, a parte hidráulica de 9% a 12% e assim por diante.
Com isso podemos concluir que não conseguiremos chegar em um valor final de uma obra sem o detalhamento dos projetos completos.
Embora possamos trabalhar baseado em estimativas e índices para chegar em valores aproximados e previsões de custo, ainda teríamos que contar com os projetos completos para executar todas as outras disciplinas além da parte arquitetônica.
1 Etapa: Premissas de Projetos
Para o desenvolvimento do projeto, devemos levar em consideração algumas premissas de maneira que o projeto fique, funcional, exequível e personalizado de acordo com seu gosto e verba disponível.
1.1 Sondagem.
Devemos executar este ensaio do terreno, om empresa qualificada, para saber qual o tipo de solo e consequentemente qual o tipo de fundação/contenção e inclusive para entender qual o tipo de empreendimento que podemos projetar, pois dependendo do tipo de terreno, a construção deste empreendimento já pode inviabilizar o seu negócio em função do preço da fundação.
Sendo assim, começaria com esta etapa antes do desenvolvimento do projeto. Levando em consideração as alturas do lençol freático, solo contaminado, aterro e obviamente as camadas de tipo de solo existente.
1.2 Códigos de obra.
O código de obras são diretrizes que regem a construção, reforma e manutenção de edifícios na região em questão.
Sendo assim, cada município pode reger o seu próprio código, moldado às características e necessidades locais.
Estas informações (percentual de área construída, área permeável, altura máxima de construção, recuos e muitas outras) logo no início, também são de extrema importância antes de saírem executando o projeto e orçando a obra.
1.3 Cotas de nível dos vizinhos.
Esta etapa, pode-se dizer que é a terceira providência que deve ser tomada antes de iniciar os projetos, pois dependendo da escavação realizada no seu terreno em função dos projetos arquitetônicos, caso não tenha sido prevista uma boa contenção e drenagem da mesma, o seu vizinho ou até mesmo a sua rua, poderão desmoronar dentro do seu terreno.
A grande questão é que toda contenção costuma representar um grande percentual financeiro da sua obra, sendo assim, antes de iniciar seu projeto incluindo uma garagem subterrânea ou uma piscina enterrada encostada no muro do seu vizinho, esta etapa de análise deve ser considerada.
1.4 Capacidade de carga elétrica da rua.
Não menos importante, mas diria crucial antes de iniciar os projetos e principalmente antes de iniciar as obras, verificar se a rua deste terreno, tem a capacidade de fornecer a demanda elétrica suficiente para atender todos os equipamentos e eletrodomésticos os quais você pretende instalar.
Se caso seja necessário um reforço de rede, deverá haver um estudo para verificar o custo e viabilidade deste reforço de rede o qual você cliente deverá custear.
Este ponto também poderá inviabilizar toda a sua obra se realmente desejar instalar todos os equipamentos que deseja (piscina, spa, cook top, forno elétrico, ar-condicionado, aquecedor etc).
1.5 Hidráulica.
A outra questão é com relação ao abastecimento de água e esgoto. Existem muitos condomínios em que a falta de água é frequente, havendo a necessidade de projetar um sistema de armazenamento no andar térreo (cisterna) mais o reservatório na cobertura para fornecer a pressão adequada.
Inclusive também não é incomum condomínios sem rede de esgoto, havendo a necessidade de projetar uma fossa e inclusive a entrada da equipe para realizar esta limpeza.
1.6 Contexto externo.
A região e localização da obra assim como suas condições climáticas, ventilação e umidade, entorno e contesto envolvido, lado norte, condições de maresia, condições de acesso, relevo do terreno e muitos outros fatores também deverão ser levados em consideração antes da elaboração do projeto e orçamento da obra.
1.7 Personalização.
Uma entrevista do arquiteto com o cliente, entrando nos detalhes do estilo de vida da família, gostos, hobbys, cores, músicas, esportes, materiais e tudo que possa tornar o projeto o mais confortável e funcional para todos os integrantes.
Percebam a grande importância desde o início, de uma perfeita sinergia entre engenharia e arquitetura. Estas etapas de viabilidade são essenciais para não correrem o risco de desperdiçarem tempo e/ou dinheiro executando projetos inexequíveis, inviáveis financeiramente ou incompatíveis com as suas necessidades.
2 Etapa: Projetos
Após todas estas análises, iniciamos então com os projetos arquitetônicos/prefeitura para a emissão do Alvará de construção ou reforma.
Este alvará de construção ou reforma, é importante para que sua obra não seja embargada pela prefeitura e inclusive para futuramente conseguirem tirar o famoso habite se
Enquanto aguardamos o famoso Alvará de execução ou reforma, o arquiteto pode dar início aos projetos executivos de arquitetura.
Estes projetos têm este nome EXECUTIVOS pois serão utilizados pelos profissionais para executarem a obra.
3 Etapa: Maquete Eletrônica.
Mas para que serve uma maquete eletrônica?
A grande função de uma maquete eletrônica 3D é de passar para o cliente uma sensação e visão real de como ficara sua obra acabada, incluindo acessos, iluminação, lay out, distribuição dos cômodos, distribuição dos móveis, acabamentos, decoração etc.
Uma maquete eletrônica diminui bastante aqueles famosos quebra quebra pois o cliente vai conseguir realmente enxergar a ideia do arquiteto antes da obra começar.
Este quebra quebra prejudica tanto o cliente como a própria mão de obra e no final todos saem perdendo em função de atrasos de cronograma e até estouros de orçamento e perdas de material em função de atividades refeitas.
Uma vez aprovada a ideia completa com o cliente…
4 Etapa: Outras Disciplinas
Uma vez aprovada a maquete eletrônica, os projetos executivos serão melhor detalhados pela arquitetura e encaminhados para a disciplina estrutura, o qual deverá se adequar ao projeto arquitetônico.
Algumas vezes ocorre o contrário, o projeto arquitetônico se adequa ao projeto estrutural e depois deste ciclo de idas e vindas arquitetura /estrutura que chamamos de compatibilização, os projetos destas duas disciplinas são direcionados para a disciplina instalação (elétrica, hidráulica, ar-condicionado, automação, móveis planejados e inclusive eletrodomésticos etc).
A partir desta etapa começam novas fases de compatibilização agora contando com todas as outras disciplinas juntas.
Em paralelo, os projetos de estrutura juntamente com os ensaios de sondagem, realizados na etapa premissas, serão encaminhados para a disciplina fundação elaborar os projetos específicos.
Não menos importante, deve-se executar um projeto de eletrodomésticos, pois estes servirão para a fabricação dos móveis planejados e sob medida.
Projetos de Móveis planejados por sinal, será muito importante para as reais definições das dimensões de cada cômodo por exemplo cozinha e área de serviço.
A dimensão de cada cômodo será importante para locação da estrutura. A locação da estrutura definirá a locação das estacas e blocos de fundação…
Perceberam como cada detalhe pode fazer uma grande diferença?
É dentro desta etapa que o arquiteto deverá levantar o quantitativo de serviços (alvenaria, contrapiso, reboco, gesso, forro, revestimento, etc) e inclusive apresentar o memorial descritivo de todos os acabamentos com as devidas marcas, modelos, cores, especificações etc.
Continue lendo nossa segunda parte deste post.
