Descreverei as etapas de uma obra desde as premissas de projeto até a escritura definitiva.
Nesta segunda parte nos concentraremos na execução da construção. Recomendamos fortemente ler a Part 1 antes.
5 Etapa: Planejamento
Com todos os projetos em mãos, iniciamos o planejamento, levando em consideração localização e estilo de obra, as máquinas e equipamentos, equipes envolvidas, acessos, prazo de execução da obra, verba disponível, proteções coletivas, transporte vertical e horizontal, custo com transportes e fretes, meses chuvosos ou secos, técnicas executivas, etapas e sequencias executivas etc
Mas para que serve o planejamento?
Serve para evitarmos os famosos “faz hoje e quebra amanhã”, para garantirmos o cronograma, o custo, a segurança dos funcionários, o desempenho técnico e durabilidade daquele empreendimento.
6 Etapa: Cronograma
Depois de toda estratégia traçada, desenvolvemos o cronograma indicando o início e fim de cada etapa além da relação entre elas (predecessoras e sucessoras) onde podemos visualizar o prazo final da própria obra
7 Etapa: Orçamento
Após as premissas de projetos, projetos de prefeitura, projetos executivos, maquete eletrônica, detalhamentos de projetos, quantitativo e memorial descritivo, projetos de outras disciplinas, planejamento e cronograma em mãos, é que podemos iniciar o orçamento da obra.
Quanto mais tempo nos dedicarmos à estas etapas e mais informações envolvidas, mais próximo da realidade do custo total da obra e vice-versa.
O orçamento está dividido em:
Custos diretos: Tudo que vai ficar no empreendimento, depois da obra concluída. Vão depender do quantitativo e do memorial descritivo do arquiteto, além de todos os projetos das outras disciplinas.
Custos indiretos: Tudo que deu apoio para que a obra acontecesse. Vão depender do planejamento e estratégias traçadas, técnicas e equipamentos utilizados. Esta etapa e custo está diretamente ligado a expertise da equipe que você está contratando. Quanto mais qualificada for a equipe, menos custos indiretos você vai ter dentro dos parâmetros de qualidade e segurança.
É nesta etapa que uma empresa qualificada pode mudar algum sistema construtivo para conseguir minimizar os custos, manter a qualidade ou até mesmo reduzir os prazos.
Fundamental executar o orçamento completo antes do início da obra para verificar se não faltará verba ou longo da mesma. Mas muita gente acha que apenas o orçamento é suficiente para não faltar verba ao longo da obra. O mais importante mesmo é o gráfico de desembolso financeira em cada etapa ou o fluxo de caixa que a obra vai exigir em cada mês e não te pegar de surpresa.
8 Etapa: Obra
Após todas estas etapas e o alvará de execução em mãos, iniciaremos finalmente a obra.
E por onde iniciamos a obra?
Iniciamos a obra estudando e revisando todo planejamento estratégico já traçado na etapa de orçamento.
Nesta etapa, deverão ser inclusos alguns testes e ensaios, assim como citados pelas normas técnicas NBR`s (impermeabilização, instalações hidráulicas, revestimentos como contrapiso e reboco, desempenho acústico etc
Contrate sempre uma empresa que tenha:
- um responsável técnico com RRT (arquiteto) inclusive ART (engenheiro);
- funcionários registrados;
- funcionários uniformizados, utilizando EPI`s (equipamentos de proteção individual)
- Funcionários capacitados com a NR 35 (trabalho em altura), NR10 (elétrica baixa tensão) e/ou NR 33 (trabalho confinado);
9 Etapa: Manual de Uso e Operação e Condições de Garantia.
Durante as etapas de obra, iniciamos a elaboração do manual de uso e operação seguindo as diretrizes da NBR 14037 onde serão descritos detalhadamente sobre as técnicas de execução, materiais e equipamentos instalados, especificação dos acabamentos e posição das tubulações, incluindo fotos da obra fichas técnicas dos produtos materiais aplicados.
Além destas informações, este manual deve apresentar quais as condições de garantia, as quais devem seguir a norma NBR 17170, o que fazer para não as perder através de técnicas de conservação, manutenção e preservação de todos os sistemas, elementos compostos que fazem parte da obra, tudo de forma personalizada e exclusiva daquela obra em específico.
Além de tudo isso, este manual também tem por objetivo fornecer informações necessárias para futuras reformas, como por exemplo o tipo, marca, modelo e tonalidade de cada revestimento ou tinta.
OBS: A NBR 17170 a qual regulamento os prazos de garantia tratam a falta do desempenho mínimo como uma “falha”. No entanto a falha pode vir tanto das etapas construtivas com projeto, material e mão de obra, por parte das construtoras ou empresas executoras, assim como uma falha decorrente da falta de interpretação do manual de uso e operação relacionadas à manutenção, preservação, limpeza, conservação e condições de uso daquele empreendimento.
Mas o que eu quero dizer com isso?
Quero dizer que agora, os donos dos imóveis podem perder as garantias caso fique provado negligência na interpretação deste manual de uso e operação (conservação, manutenção e preservação).
10 Etapa: Limpeza pós-obra
Ao contrário do que muita gente acha, esta ainda é uma etapa de obra e consequentemente deve ser executada com empresa especializada.
O perigo desta etapa está exatamente em danificar o que já estava acabado, utilizando produtos abrasivos ou corrosivos demais sobre os acabamentos (vidro, porcelanato, papel de parede, piso laminado ou vinílico, mármores, madeira envernizada, fórmica, móveis laqueados, carpetes etc.).
Outra grande preocupação é novamente trabalhos em altura ou que envolvam eletricidade muito próximos da água.
Cada sistema, elemento ou componente deve ser tratado individualmente e seguindo as diretrizes do manual de uso e operação ou suas fichas técnicas para limpeza.
Resumindo…
Não estrague tudo no final
11 Etapa: Habite-se
Com a obra concluída, podemos dar entrada na prefeitura para tirar o famoso habite-se. Para isso precisa dos seguintes documentos:
- Projeto de obra assinado por um profissional responsável, como um arquiteto ou engenheiro
- Alvará de construção
- IPTU
- Escritura de compra e venda do terreno
- Matrícula do imóvel
- Imposto sobre Serviços (ISS) quitado
- RG e CPF de pessoa física, ou CNPJ de pessoa jurídica
- Atestados de concessionárias, como de energia elétrica, esgoto e água
- Declaração do Corpo de Bombeiros (AVCB)
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)
Depois da entrada do habite-se na prefeitura, deve se aguardar a visita dos fiscais da prefeitura para comprovarem se o que foi construído está compatível com os projetos aprovados.
Uma vez aprovado, este imóvel recebe o habite-se e não paga mais IPTU de terreno mas sim IPTU de um imóvel.
O habite-se é pré requisito para conseguir a escritura definitiva do imóvel e consequentemente caso queiram vender um dia, a escritura é essencial para o seu cliente conseguir o financiamento bancário
OBS: Para obras do tipo reforma, cujos imóveis não possuem planta estrutural, devemos incluir nas premissas, uma etapa investigativa a qual vai envolver a verificação da espessura de laje, posição e dimensão das vigas e pilares e até o tipo de fundação existente. Estas informações darão mobilidade à criação do arquiteto
CONCLUSÃO
Percebam que existe uma grande diferença entre você contratar uma equipe apenas experiente e você contratar uma equipe realmente qualificada.
Percebam que para cumprir todas estas etapas corretamente haverá custos para realmente se alcançar a qualidade necessária a qual MUITAS empresas pulam e não dão a devida importância simplesmente para ganharem a concorrência.
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